METODOLOGÍA ACM
Un comparable es más que 'un inmueble parecido cerca'
Un comparable inmobiliario es una propiedad que comparte suficientes características con el inmueble sujeto (ubicación, tipología, área, antigüedad y estado) como para que su precio por m² sea representativo del mismo submercado. Elegir mal los comparables invalida cualquier cálculo posterior, por más sofisticada que sea la fórmula.
Radio de búsqueda
Empieza en 250 m en zonas densas y amplía hasta 5 km si la oferta comparable escasea, sin perder representatividad de submercado.
Misma tipología
Un departamento no es comparable con una casa, ni un flat con un dúplex. Compara estructuras equivalentes.
Área similar
Unidades con metraje muy distinto tienden a tener precios por m² no comparables por economías de escala.
Antigüedad y estado
Diferencias grandes en años de construcción o remodelaciones recientes distorsionan el precio real de mercado.
Vigencia del dato
Prioriza operaciones y publicaciones recientes; en mercados dinámicos, un dato de más de seis meses pierde fuerza.
Consistencia del set
Un buen ACM no usa 2 o 3 comparables sueltos, sino un set suficiente para calcular una mediana confiable.
Una vez que tienes claros los criterios de selección, el siguiente paso es entender cómo se convierte ese set de comparables en un precio por m² confiable.
Ver cómo se calcula el precio por m²- 01
Define el inmueble sujeto
Registra ubicación exacta, tipología, área y antigüedad del inmueble que vas a valorizar.
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Busca candidatos dentro del radio
Explora la zona con un radio inicial de 250 m a 1 km y amplíalo progresivamente si faltan datos.
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Filtra por criterios objetivos
Descarta candidatos que no calcen en tipología, área, antigüedad o estado de conservación.
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Valida el set final
Revisa que no queden outliers evidentes antes de calcular la mediana de precio por m².
Preguntas frecuentes
¿Cuántos comparables necesito como mínimo?+
No hay un número legal fijo, pero en la práctica un set de al menos 5 a 8 comparables da una mediana más confiable que 2 o 3. Mientras más denso el submercado, más fácil llegar a ese número.
¿Puedo usar un comparable fuera del radio si es muy parecido?+
Es preferible evitarlo. El radio busca asegurar que el comparable pertenece al mismo submercado; una propiedad muy similar pero lejana puede responder a dinámicas de precio distintas.
¿Qué hago si no encuentro suficientes comparables cercanos?+
Amplía el radio de búsqueda gradualmente (hasta 5 km) antes de relajar otros criterios como tipología o área, que suelen tener más impacto en el precio por m².
¿Un comparable con remodelación reciente sirve?+
Puede usarse con cautela, mencionando esa condición como factor de ajuste, pero no debería mezclarse sin criterio con inmuebles sin remodelar, ya que su precio por m² suele ser mayor.
Sigue leyendo
Cómo calcular el precio por m² de un inmueble con ACM
El precio por m² no se calcula con un promedio: se calcula con la mediana de un set de comparables bien seleccionados. Así es como funciona el método.
ACM vs Tasación: Diferencias Clave para Agentes MVCS
El propietario que pide una "tasación" muchas veces está pidiendo algo diferente a lo que cree: quiere saber cuánto vale su propiedad para venderla, no para un banco ni para un juicio. Entender la diferencia entre un ACM y una tasación oficial no es solo una cuestión técnica — es lo que le permite al agente MVCS explicarle al propietario qué herramienta necesita, cuándo y por qué, sin perder credibilidad ni tiempo.
Cómo Hacer un ACM Paso a Paso
Un Análisis de Mercado Comparativo mal construido no solo da un precio incorrecto — le da al propietario argumentos para desconfiar de ti. El ACM tiene pasos concretos, en un orden concreto: definir el sujeto, seleccionar comparables del mismo microentorno, filtrar los no representativos y calcular la mediana. Saltarse cualquiera de esos pasos convierte el análisis en una opinión disfrazada de metodología.
Valorización Inmobiliaria en Miraflores
El propietario ya googleó el precio y llegó con expectativas propias. Solo un ACM profesional, con comparables reales del microentorno, puede persuadirlo con evidencia — no con opiniones ni con rangos genéricos de portal. En Miraflores, donde los precios varían por manzana y por piso, esa diferencia define si cierras la captación o no.