METODOLOGÍA ACM EN PERÚ
El ACM no es un rango inventado: tiene una lógica que el propietario puede seguir
El Análisis de Mercado Comparativo es el método estándar que usan los agentes inmobiliarios certificados MVCS para sustentar el precio de captación con evidencia de mercado. No se trata de promediar publicaciones de portales: se trata de seleccionar inmuebles comparables al sujeto en tipología, área, antigüedad y microzona, calcular la mediana de precio por m² de esa muestra y aplicarla al sujeto con criterio profesional. Cada paso tiene una razón de ser, y explicársela al propietario es parte del trabajo.
Definir bien el inmueble sujeto
Antes de buscar comparables hay que caracterizar el sujeto con precisión: tipo, área total, área construida, número de habitaciones, baños, antigüedad, piso y condición. Un sujeto mal definido produce comparables mal seleccionados.
Elegir el radio correcto
El radio de búsqueda debe reflejar el microentorno real del sujeto. En distritos homogéneos puede ser hasta 1 km; en zonas heterogéneas como Surco o Lima Centro, 250–500 metros es más confiable.
Filtrar por tipología primero
Casas, departamentos y oficinas no se comparan entre sí. El primer filtro siempre es el tipo de inmueble; mezclar tipologías es el error más frecuente en ACM mal hechos.
Usar la mediana, no el promedio
La mediana es más robusta que el promedio porque no se distorsiona por un comparable muy caro o muy barato. Un ACM que usa promedios es más vulnerable a ser cuestionado por el propietario.
Descartar outliers con criterio
Un comparable que está un 40% por encima o por debajo del resto del grupo no es representativo del microentorno y debe excluirse con una justificación explícita, no arbitrariamente.
Presentar el rango, no un número único
El resultado del ACM es un rango de precio por m² con una mediana sugerida. Presentar un número único sin rango elimina la transparencia metodológica que le da credibilidad al análisis.
Si quieres entender la base conceptual antes de aplicar el proceso, revisa qué es el ACM y por qué es el método estándar para agentes MVCS en el Perú.
Qué es el Análisis de Mercado ComparativoLos 4 pasos para hacer un ACM profesional con Tasoru
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Ingresa el inmueble sujeto con todos sus datos
Ubica la propiedad en el mapa, selecciona el tipo, completa área, habitaciones, baños y antigüedad. Registra el precio de referencia en S/ y en US$ de forma independiente. Un sujeto bien definido es la base de todo el análisis.
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Deja que Tasoru encuentre los comparables en el radio
El sistema busca automáticamente inmuebles similares dentro del radio que defines, desde 250 metros hasta 5 km en pasos de 250 m. Solo aparecen propiedades del mismo tipo y con métricas comparables al sujeto.
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Selecciona los comparables más representativos
Revisa cada comparable, descarta los que no pertenecen al mismo microentorno real y confirma los que sí. La mediana y el rango sugerido se recalculan en tiempo real mientras ajustas la selección.
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Exporta el PDF y preséntalo en la misma visita
El reporte incluye mapa satelital con los comparables, estadísticas de precio por m², rango sugerido y tus datos como agente certificado. Compártelo por WhatsApp al propietario en el acto. El ACM deja de ser tu opinión y se convierte en evidencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos comparables necesito para que un ACM sea válido?+
No hay un número mínimo legal en Perú, pero la práctica profesional indica que entre 4 y 8 comparables bien seleccionados producen una mediana estable y defendible. Menos de 3 comparables hacen que el resultado sea poco robusto; más de 12 pueden incluir propiedades no representativas del microentorno si el radio es demasiado amplio.
¿Puedo usar publicaciones de portales como Urbania o Adondevivir como comparables?+
Sí, pero con reservas. Las publicaciones en portales reflejan precios de oferta, no precios de cierre. Un ACM basado solo en precios de oferta tiende a sobrestimar el valor real del mercado. Tasoru usa la base de datos de la plataforma, que el agente puede complementar con su criterio profesional sobre el estado real de los comparables.
¿Un ACM hecho con Tasoru tiene validez legal en el Perú?+
El ACM es una herramienta de análisis de mercado para agentes inmobiliarios, no una tasación oficial según la normativa peruana. Para efectos legales o bancarios se requiere un perito tasador habilitado. El ACM de Tasoru es la herramienta estándar que usan los agentes MVCS para sustentar el precio de captación frente al propietario en el proceso comercial.
¿Cuánto tiempo toma hacer un ACM con Tasoru?+
El primer ACM puede tomar entre 5 y 10 minutos mientras el agente se familiariza con el flujo. A partir del segundo, el proceso habitual toma menos de 3 minutos: ingresar el sujeto, revisar y seleccionar comparables, y exportar el PDF. Comparado con el proceso manual en Excel y portales, que puede tomar entre 4 y 8 horas, la diferencia es significativa.
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