METODOLOGÍA ACM
¿Por qué la mediana y no el promedio?
Un solo comparable con precio inusualmente alto o bajo (un outlier) puede desviar un promedio simple varios cientos de soles por m². La mediana, al tomar el valor central del set ordenado, es mucho más resistente a esa distorsión y refleja mejor el precio real de mercado.
Define el radio de búsqueda
Entre 250 m y 5 km según la densidad de comparables disponibles en la zona.
Filtra por tipología
Compara departamentos con departamentos, casas con casas; no mezcles tipos de inmueble.
Revisa antigüedad y estado
Descarta comparables con diferencias grandes de antigüedad o remodelación reciente.
Identifica outliers
Un comparable muy alejado del resto del set suele indicar un error de dato o una característica especial no comparable.
Calcula la mediana
Ordena los precios por m² del set final y toma el valor central, no el promedio aritmético.
Documenta el criterio
Registra por qué incluiste o excluiste cada comparable; esto sostiene tu argumento frente al cliente.
Antes de calcular la mediana necesitas un set de comparables bien elegido. Revisa qué hace que un inmueble sea un buen comparable.
Ver qué es un comparable inmobiliarioCómo calcular el precio por m² paso a paso
- 01
Ingresa el inmueble sujeto
Registra dirección, área y características principales del inmueble a valorizar.
- 02
Reúne tus comparables
Selecciona inmuebles similares dentro del radio definido y descarta los que no correspondan.
- 03
Ordena los precios por m²
Lista los precios por m² del set final de comparables de menor a mayor.
- 04
Obtén la mediana y el rango
Toma el valor central como referencia y presenta también el rango completo, no solo un número.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no usar simplemente el promedio de precios por m²?+
Porque un solo comparable con precio atípico puede desviar el promedio varios cientos de soles, mientras que la mediana es más estable ante ese tipo de outliers.
¿Cuántos comparables necesito como mínimo?+
En general, mientras más comparables de calidad tengas dentro del radio y tipología correctos, más confiable es la mediana; con muy pocos comparables el margen de error aumenta.
¿Qué hago si todos mis comparables están muy dispersos en precio?+
Revisa si estás mezclando tipologías, antigüedades o sub-zonas distintas; probablemente necesites acotar el radio o los criterios de selección.
¿Esto reemplaza una tasación oficial?+
No; el cálculo de precio por m² vía ACM es una referencia de mercado para negociación, no un documento de tasación oficial para créditos hipotecarios.
Sigue leyendo
Cómo Hacer un ACM Paso a Paso
Un Análisis de Mercado Comparativo mal construido no solo da un precio incorrecto — le da al propietario argumentos para desconfiar de ti. El ACM tiene pasos concretos, en un orden concreto: definir el sujeto, seleccionar comparables del mismo microentorno, filtrar los no representativos y calcular la mediana. Saltarse cualquiera de esos pasos convierte el análisis en una opinión disfrazada de metodología.
Qué es un comparable inmobiliario y cómo elegirlo bien
No todo inmueble parecido sirve como comparable. La calidad de tu Análisis de Mercado Comparativo depende de qué tan bien filtras el set.
ACM vs Tasación: Diferencias Clave para Agentes MVCS
El propietario que pide una "tasación" muchas veces está pidiendo algo diferente a lo que cree: quiere saber cuánto vale su propiedad para venderla, no para un banco ni para un juicio. Entender la diferencia entre un ACM y una tasación oficial no es solo una cuestión técnica — es lo que le permite al agente MVCS explicarle al propietario qué herramienta necesita, cuándo y por qué, sin perder credibilidad ni tiempo.
Valorización Inmobiliaria en Miraflores
El propietario ya googleó el precio y llegó con expectativas propias. Solo un ACM profesional, con comparables reales del microentorno, puede persuadirlo con evidencia — no con opiniones ni con rangos genéricos de portal. En Miraflores, donde los precios varían por manzana y por piso, esa diferencia define si cierras la captación o no.