DOS HERRAMIENTAS, DOS PROPÓSITOS
El ACM y la tasación responden preguntas distintas para audiencias distintas
La tasación oficial es un peritaje realizado por un tasador habilitado para fines legales, bancarios o judiciales: sirve para hipotecas, divisiones de bienes, expropiaciones o procesos judiciales. El ACM es la herramienta que usa el agente inmobiliario MVCS para negociar el precio de captación con el propietario basándose en evidencia de mercado. Usar una tasación donde corresponde un ACM — o al revés — genera fricción innecesaria, retrasa la operación y puede hacer que el propietario pierda confianza en el agente.
Emisor del informe
La tasación la emite un perito tasador habilitado por una entidad reconocida. El ACM lo emite el agente inmobiliario certificado MVCS como parte de su servicio de captación.
Validez legal
La tasación tiene validez legal y es requerida por bancos, notarías y juzgados. El ACM es un análisis de mercado comercial: convincente para el propietario, pero no válido como peritaje oficial.
Tiempo de entrega
Una tasación oficial puede tomar de 3 a 15 días hábiles según el perito y la complejidad. Un ACM bien construido con Tasoru se genera en menos de 10 minutos y se presenta en la misma visita.
Costo para el propietario
Las tasaciones oficiales tienen un costo que varía según el inmueble y el perito, generalmente entre S/ 300 y S/ 1,500. El ACM es parte del servicio del agente y no tiene costo adicional para el propietario.
Metodología de valorización
La tasación usa métodos normados (comparativo, de capitalización, de costo). El ACM usa el método comparativo de mercado con comparables reales del microentorno, seleccionados y justificados por el agente.
Uso práctico en captaciones
Para negociar el precio de publicación con el propietario, el ACM es la herramienta correcta. La tasación se necesita cuando el comprador financiará con hipoteca o cuando el propietario exige un peritaje formal por razones legales.
Si quieres profundizar en cómo se construye un ACM correctamente antes de compararlo con una tasación, revisa la guía completa de metodología.
Qué es el Análisis de Mercado Comparativo y cómo se usa en el PerúCómo decidir qué herramienta usar en cada situación
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Identifica el propósito real del propietario
Pregunta si el propietario necesita el valor para vender, para hipotecar, para dividir bienes o para otro fin legal. La respuesta define si corresponde un ACM o una tasación oficial.
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Si es para vender, usa el ACM como argumento de captación
Genera el ACM con Tasoru antes o durante la visita. Selecciona comparables del mismo microentorno, calcula la mediana y presenta el rango al propietario con el PDF en mano. Es más rápido, más barato y más convincente que cualquier tasación para este fin.
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Si el comprador necesita hipoteca, anticipa la tasación bancaria
Informa al propietario desde el inicio que el banco solicitará su propia tasación al comprador. Tu ACM establece el precio de publicación; la tasación bancaria llega después y puede diferir. Anticipar eso evita conflictos al momento del cierre.
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Si hay un requerimiento legal, deriva a un perito tasador
En divisiones de bienes, expropiaciones, procesos judiciales o requerimientos notariales, el ACM no es suficiente. Recomienda un perito habilitado y explícale al propietario que son herramientas complementarias, no alternativas.
Preguntas frecuentes
¿Puede un agente MVCS emitir una tasación oficial en el Perú?+
No. La tasación oficial es un peritaje que solo puede emitir un tasador habilitado por el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) o una entidad reconocida. El agente inmobiliario certificado MVCS bajo la Ley N.° 29080 está habilitado para hacer análisis de mercado comparativo (ACM), que es distinto de una tasación oficial en cuanto a validez legal y metodología normada.
¿El ACM puede reemplazar a la tasación cuando el comprador necesita un crédito hipotecario?+
No. Los bancos y entidades financieras en Perú requieren una tasación oficial realizada por un perito de su panel aprobado, independientemente del ACM que haya usado el agente para la captación. El ACM sirve para negociar el precio de publicación con el propietario; la tasación bancaria es un proceso paralelo que inicia el comprador con su entidad financiera.
¿Qué pasa si la tasación bancaria difiere del precio acordado en base al ACM?+
Es una situación frecuente. La tasación bancaria tiende a ser más conservadora que el precio de mercado porque el banco busca proteger el valor de la garantía. Si la tasación es significativamente menor al precio pactado, el comprador puede no recibir el financiamiento necesario. Anticipar este escenario al propietario desde la captación reduce conflictos al momento del cierre.
¿Cuánto demora hacer un ACM con Tasoru vs. contratar una tasación oficial?+
Un ACM con Tasoru puede completarse en menos de 10 minutos y presentarse al propietario en la misma visita de captación. Una tasación oficial en Lima toma entre 3 y 15 días hábiles dependiendo del perito, el tipo de inmueble y la entidad que la solicita, además de tener un costo que asume el propietario o el comprador según el caso.
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Cómo Hacer un ACM Paso a Paso
Un Análisis de Mercado Comparativo mal construido no solo da un precio incorrecto — le da al propietario argumentos para desconfiar de ti. El ACM tiene pasos concretos, en un orden concreto: definir el sujeto, seleccionar comparables del mismo microentorno, filtrar los no representativos y calcular la mediana. Saltarse cualquiera de esos pasos convierte el análisis en una opinión disfrazada de metodología.
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